종합부동산세는 과세기준일인 매년 6월1일을 기점으로 소재한 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금을 말합니다. 즉, 초과된 부분이 있는 사람들만 종합부동산세를 납부하게 되는 것입니다.
종합부동산세 과세대상
납부해야 할 세액을 알아보기 위해서는 먼저 과세가 이뤄지는 대상이 무엇인지 알아야 합니다. 각 보유 항목에 과세가 되며 이들 합계가 최종 납부해야 할 세액이 됩니다.
이 세금은 시총에서 기준 금액과 초기 면제액을 차감 후, 그 결과에 공시 시장 가액 비율을 적용한 값입니다. 이를 바탕으로 세율이 적용되어 세액이 계산되어 집니다. 공시 시장 가액 비율은 매년 비율이 변동됩니다.
과세대상은 주택(부속토지포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상이 판정됩니다.
| 구분 | 재산의 종류 | 재산세 | 종부세 | |
| 건축물 | 주거용 | 주택(아파트,연립,다세대,단독다가구), 오피스텔(주거용) | 과세 | 과세 |
| 일정한 임대주택.미분양주택.사원주택.기숙사어린이집용 주택 | 과세 | x | ||
| 기타 | 일반건축물(상가,사무실,빌딩,공장,사업용 건물) | 과세 | x | |
| 토지 | 종합합산 | 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지.임야.목장용지 등 | 과세 | 과세 |
| 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 | 과세 | 과세 | ||
| 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 | 과세 | 과세 | ||
| 재산세 분리과세.별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 | 과세 | 과세 | ||
| 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지 | 과세 | x | ||
| 별도합산 | 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) | 과세 | 과세 | |
| 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험.연구.검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 | 과세 | 과세 | ||
| 분리과세 | 일부 농지.임야.목장용지 등(재산세만 0.07% 과세) | 과세 | x | |
| 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) | 과세 | x | ||
| 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세) | 과세 | x | ||
과세대상은 주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지로 구분되어 집니다. 여기에서 건축물은 주거용과 기타로 나뉘어지며, 토지는 종합합산.별도합산.분리과세로 나뉘어집니다.
종합부동산세가 과세되지 않는 항목은 일정한 임대주택, 미분양주택, 사원주택, 기숙사, 어린이집용 주택 그리고 상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물처럼 일반건축물이거나 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지, 토지 중 분리과세에 해당되는 종류가 종부세가 과세되지 않습니다.
종합부동산세 납세의무자
| 주택 | 주택분 재산세의 납세의무자 |
| 종합합산토지 | 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자로서 토지분 재산세의 납세의무자 |
| 별도합산토지 | 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자로서 토지분 재산세의 납세의무자 |
이는 과세기준일 매년 6월 1일이 기준입니다.
| 유형별 과세대상 | 공제금액 | 비고 |
| 주택(부속토지 포함) | 9억원 | 1세대 1주택자 12억원 |
| 종합합산토지(나대지,잡종지) | 5억원 | - |
| 별도합산토지(상가,사무실) | 80억원 | - |
※ 주택의 경우, 기본적으로 9억원까지 종부세를 과세합니다. 특례로 1세대 1주택에는 12억원까지 공제금액을 적용합니다. 이 금액을 넘지 않으면 세금을 부과하지 않습니다.
1세대 1주택자 종부세
세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우를 1세대 1주택자라 말합니다. 주택수 계산시 제외되는 건 등록문화재, 합산배제 신고한 임대주택 외 1주택에 주민등록이 되어있고 실제 거주할 때 등이 있습니다. 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 1세대 1주태자로 보고있습니다.
1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말함 - 혼인 : 혼인한 날로부터 5년, 동거봉양 : 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가한 날부터 10년동안 각각 1세대로 봄 - 주택수 계산 시 제외 : 등록문화재 주택, 합산배제 신고한 임대주택 이외의 1주택에 주민등록이 되어있고 실제 거주하는 경우 그 합산배제 신고한 사용용주택 등 ( 단, 상속농어촌주택 등, 소수지분주택(공동 소유주택), 주택 중 건물 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택수 계산시 포함됨 - 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1주택자로 봄 - 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 고동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우, 세대원 중 1인이 1주택과 함께 신규주택(일시적2주택자).상속주택.지방 저가주택을 소유한 경우에는 신청에 의해 1세대 1주택자로 봄 - 신규주택 : 일시적 2주택자가 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 신규주택 - 상속주택 : 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 상속주택(지분율 40%이하, 공시가격 6억원(비수도권 3억원)이하인 경우에는 기간 제한 없음) - 지방 저가주택 : 비수도권 내 읍.면 지역/ 비수도권 내 동 지역 중 비광역시(세종시포함) 지역/ 수도권 내 연천.옹징.강화군 지역 |
종합부동산세 납부기간
매년 12월 1일 ~ 12월 15일
원칙적으로는 일시납부입니다. 하지만 납부 할 세액이 250만원을 초과한다면 분할납부도 가능합니다.
- 250만원 초과 500만원 이하 : 250만원 초과금액을 분납
- 500만원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납
- 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납
※ 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%
종합부동산세 계산기
많은 종류의 종부세 계산기가 있습니다. 세율 및 계산과정을 잘 보여주는 계산기를 선택하여 보시면 됩니다.
해당 사항에 체크 후, 공시가격을 입력하시면 됩니다. [보유세 계산]을 클릭하면 대략적인 총 납부액을 볼 수 있습니다.
지금까지 종합부동산세에 대하여 살펴봤습니다. 도움이 되셨길 바랍니다.
